FII VISC11 reforça caixa e reduz alavancagem enquanto aguarda novas oportunidades de compra

O fundo imobiliário VISC11 (Vinci Shopping) está realizando uma série de movimentações para reforçar o caixa, diminuir a alavancagem e preparar o portfólio para novas oportunidades no segmento de shopping centers.

A estratégia ganhou força após aquisições recentes de participações no Midway, em Natal (RN), e no BH Shopping, em Belo Horizonte (MG).

Segundo Rodrigo Coelho, co-head de Real Estate da Vinci Partners, a gestora optou nos últimos anos por preservar caixa em um mercado no qual a competição por ativos elevou os preços. Com a redução da capacidade de captação dos fundos imobiliários, a avaliação é que surgiram oportunidades mais atrativas.

“Quando está bom para um fundo captar, está muito bom para outros fundos captarem, começa a ter disputa por ativos e os preços acabam ficando caros para quem é o comprador. Então, a gente normalmente preserva o caixa quando o mercado está favorável para a captação. Quando a janela fecha, começa a ter escassez e os ativos começam a ficar mais interessantes do ponto de vista de compra, e aí a gente utiliza esse capital”, afirmou Coelho em entrevista ao InfoMoney.

Aquisições recentes

No Midway, principal shopping de Natal, o VISC11 ampliou sua participação para 12,43%. A operação apresenta cap rate estimado de 9,2% sobre o orçamento de 2026, segundo Coelho. Ele classificou o ativo como o shopping dominante e mais relevante da região, com potencial de ganho de capital interessante e retorno acima de outras transações do período.

No BH Shopping, considerado pela gestora um dos ativos mais maduros de Belo Horizonte, o fundo adquiriu 10% de participação. O desembolso foi de aproximadamente R$ 140 milhões à vista, além de duas parcelas de cerca de R$ 70 milhões cada, com vencimentos em 12 e 18 meses.

Reciclagem de portfólio para gerar caixa

As aquisições levaram a Vinci a acelerar a reciclagem do portfólio. Em duas operações recentes, o VISC11 vendeu participações em ativos por valor total superior a R$ 830 milhões. Uma delas, de R$ 257 milhões, foi realizada com o fundo PMLL11 (Patria). A outra, de R$ 573 milhões, envolveu a gestora Tivio.

Do valor bruto das duas operações, a expectativa é de geração líquida de caixa de aproximadamente R$ 600 milhões para o VISC11, após o pagamento de dívidas e demais obrigações relacionadas aos ativos vendidos.

“A gente gera caixa para poder se colocar de novo em um bom momento de oportunidade de aquisição. A gente imagina que o mercado de fundo imobiliário permaneça fechado para captações em dinheiro por algum tempo”, projetou Coelho.

Estrutura com Tivio mantém exposição aos ativos

Na venda para a Tivio, a estrutura permitiu ao VISC11 manter participação no desempenho dos imóveis. Os recursos gerados são utilizados primeiro para remunerar as cotas seniores. O resultado que exceder esse pagamento é destinado às cotas subordinadas, que permanecerão com o VISC11 (cerca de 20% dessas cotas).

Há ainda um prazo de cinco anos para o fundo comprador realizar os ativos. Caso não sejam vendidos nesse período, o VISC11 poderá ter condição favorável para recomprá-los, segundo Coelho.

Impactos no portfólio e na alavancagem

Antes da conclusão das operações, o VISC11 tinha cerca de 32 ativos em carteira. Parte das participações vendidas tinha peso reduzido, com alguns ativos representando menos de 1% das receitas operacionais líquidas do fundo. A estratégia busca concentrar recursos em ativos considerados mais relevantes.

Após as transações, a gestora estima melhoria de 0,6 ponto percentual na taxa de ocupação do portfólio, crescimento de 6,4% no resultado por metro quadrado (NOI) e avanço de 4,6% nas vendas do conjunto de ativos.

Sobre a alavancagem, Coelho avalia que o nível ótimo para fundos imobiliários fica em torno de 15%. Com a geração líquida de caixa prevista, as obrigações devem cair para algo próximo de R$ 400 milhões, levando a alavancagem para a faixa de 11% a 12%. Esse patamar é considerado subótimo e deixa espaço para eventual pequena alavancagem adicional caso surja uma aquisição interessante.

Aproximação com administradoras de shoppings

O VISC11 também intensifica conversas com companhias listadas de shopping centers, como Multiplan e Allos. A tese da Vinci é que essas empresas podem manter o controle e a administração dos empreendimentos enquanto vendem participações minoritárias para fundos imobiliários, criando uma estrutura de capital eficiente para ambos os lados.

No BH Shopping, por exemplo, a Multiplan detém 90% e o VISC11 os 10% restantes. Os fundos imobiliários são vistos como sócios de capital perpétuo, sem obrigação de venda no tempo, o que gera alinhamento de longo prazo.

A gestora mantém diálogo com as principais administradoras para avaliar novas oportunidades de aquisição de participações minoritárias, nas quais os operadores continuem com o controle e a administração dos ativos.

Essas são as principais informações divulgadas sobre os movimentos do VISC11.